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26/08/2012 21h06 → Rentabilité sur un 2 pièces à Paris acheté en 1992 ? ( immobilier )

Membre

Bonjour,J’ai tenté en ce beau dimanche de déterminer le taux de rentabilité d’un appartement que je possède depuis 1992, exploité "en direct" en location vide ; il se trouve à Paris, et j’ai quitté Paris depuis longtemps, j’habite maintenant dans le Sud.En effet, le locataire m’a donné congé pour le mois d’octobre, et j’envisageais de changer à la fois de mode de location pour passer en meublé à l’année + de confier ce bien en gestion pour m’enlever un souci.Good Bye Lénine m’ayant motivée en premier lieu à sortir des ratios, j’ai fait des calculs savants qui m’ont amenée à avoir un taux de rentabilité théorique de 8,44 %.Toutefois, je ne suis pas très sûre de mon calcul, et j’ai déjà une petite question:- dans le cadre de la nouvelle loi sur la plus-value, il est indiqué dans le logiciel de calcul que l’on peut déduire 15 % de travaux, ce que je n’ai pas fait, car les travaux ont déjà été déduits des revenus fonciers? Enfin, si ce taux est exact, pas d’intérêt à vendre pour l’instant…Bonne soirée!

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Bonjour, Lorsque l’on détient du bâti depuis 5 ans au moins, dans le calcul de la plus-value, on va majorer le prix d’achat de 15% au titre des travaux, sans justificatif (donc tu peux utiliser ce forfait de 15% même si tu as déjà pris en compte des travaux pour le calcul des revenus foncier).Max

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Modérateur

Je suis très surpris d’un résultat avec un taux de rentabilité théorique de 8,44 %.Pouvez-vous détailler un peu vos calculs? Exemple de calcul: - achat en 05/1992 pour 655 957 Francs (soit 100 000€) (hors frais d’actes)- valeur actuelle: 400 000 €- loyer actuel: 12 000 €/an net de frais (mais avant IR et contributions sociales) - pas de travaux à prendre en compte pour leur montant réel- TMI IR = 30%, CSG-CRDS = 15.5%Pour une vente en 08/2012 (bien détenu 20 ans), il y a 32% d’abattement pour durée de détention.Avec www.leblogpatrimoine.com/impot/simulate … 2012.html, la plus-value se calcule avec (400 000€ - 122 500€) * (1 -32%) = 188 700€, et il faudra payer 61 327.50€ sur les plus-values (dont 25 474.50€ de CSG-CRDS), et le vendeur percevra effectivement 338 672.50€.La rentabilité nette sur le prix net vendeur est ici 12000 * (1 -30% -15.5%) / 338 672.5 = 1.93% Cette rentabilité n’inclut pas la perspective de plus-value supplémentaire (aléatoire).Cette rentabilité n’inclut pas la perspective de baisse de la fiscalité sur les plus-values, si vous attendez et vendez plus tard. En supposant la législation inchangée, dans 1 an, le calcul donnerait: -> abattement de 36%, donc 57 720€ d’impôts sur PV, et 342 380€ net vendeur -> vous "gagnez" ainsi 3607.50€ en 1 an, correspondant à 1.07% de rendement en plus( à partir de 2017, ce gain sera de 2.14%/an, pendant 5 ans) -> en ne vendant pas, vous auriez donc un rendement de 1.93% + 1.07% = 3.00% netSi vous avez un bien répondant à ces hypothèses, et pouvez placer vos fonds pour percevoir un rendement net supérieur à ce 3.00%, ça vaut peut-être le coup de l’arbitrer…Note: le résultat obtenu (3.00%) n’a rien à voir avec le ratio 12 000 / 400 000, et c’est uniquement par hasard que les deux ont la même valeur dans cet exemple.

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Merci Max pour cette info qui est plutôt une bonne nouvelle!Good Bye L:Voilà le copié-collé de mon travail de l’après midi!1/ Ce que je percevrais en cas de venteLoi Carrez pas faite – de mémoire cela doit faire environ 35 m² en surface plancher, tablons donc sur 30 m² qui restera en Loi Carrez (imprécision 10 %, pourrait être 33 m²)Site MeilleursAgents.com: 26 août 2012 (Indiqué 30 m²) 200.000 € moyen Fourchette basse 196 000 – haute 205 000Je retiens par prudence la fourchette basse soit 196 000 €.Vu l’état de l’immeuble, la voisine de palier s’est fait répondre par une agence qu’une décote de 30% sur le prix était à envisager,Je l’applique aussi: 196 000 – 30% = 137 200 €Frais agence pour la vente: comptons environ 8 % = 11 000 € donc me revient 126 200 €Que me reste-il dans ma petite escarcelle? Aïe, les PV j’allais oublier!Plus-value: (durée de détention = 20 ans/Prix achat = 47 263 €) = 16 640 € à payerQuelques frais divers (questionnaire syndic, frais de déplacement…) mettons = 1 000 €A l’arrivée: 108 560 €2/ Le rendement actuel: 880 cc/mois – reste à peu près 800 net après charges –9 600 /an 8,84 %Par contre il faudrait quand même provisionner X pour d’éventuelles réparations.Merci de faire la chasse aux erreurs ….il y en a sûrement!Je regarderai mieux votre réponse demain parce je vais me coucher (ces calculs m’épuisent!)

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Bonjour Amélie,juste une remarque sur les frais d’agence pour la vente que vous indiquez: 8%. Ce taux est un hold-up (c’est l’acheteur qui paye les frais, ie cela revient à majoré le prix de vente par rapport au prix Net Vendeur que vous souhaitez retirer de la vente de votre bien). Si c’est ce que l’on vous propose, changez d’agence - consultez en plusieures et négociez la commission de l’agence. Mon expérience (moins que d’autres sur le forum), uniquement des ventes sur Paris: j’ai toujours négocié les frais d’agence entre 3.5% et 4%. Même si finalement j’ai toujours vendu par le PAP (particulier à particulier), donc pas de frais d’agence pour l’acheteur ( les acheteurs ne s’y trompent pas: environ 50% des transactions immobilières sont réalisées hors agences).

Parrainage : Boursorama

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Amelie a écrit :

Merci de faire la chasse aux erreurs ….il y en a sûrement!

Parmi les erreurs: - Vous ne tenez pas compte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux que vous payez sur le loyer de 800 "net". Si votre TMI à l’IR est de 30% (vous n’avez rien dit à ce niveau), alors ces 800 deviennent 800 - (30%+15.5%) = 436 net. Dans le cas le plus favorable, où vous êtes non imposable à l’IR, ces 800 deviennent 800 -15.5% = 676 net.- Vous ne tenez pas compte de l’impôt foncier, que vous payez tous les ans (ça va venir dans qqs semaines pour cette année), à déduire aussi.- Vous semblez avoir cumulé tout ce qu’il était possible de cumuler, pour minimiser la valeur du bien (et donc maximiser le % de rendement). Prenez des valeurs moyenne, et pas extrêmes. En outre, les frais d’agence sont en général à la charge de l’acheteur (sinon, si c’est inclus dans le prix de vente et à la charge du vendeur, il faudra payer les frais de notaire dessus, et de la plus-value dessus aussi).- Dans votre cas, l’immeuble nécessitant semble-t-il pas mal de travaux, il faudrait prévoir d’affecter une partie des loyers à ces travaux pour les N années à venir. Je ne suis pas en mesure de vous indiquer combien, ni combien d’années. Cependant, il n’est pas impossible que ces travaux vous coutent plus que vos loyers pendant quelques temps…. Si vous décidez de conserver ce bien (en l’état ou sous forme de meublé), c’est un risque qu’il vous faudra assumer.- Si les charges de copropriété sont minimisées, et que l’immeuble n’est pas du tout entretenu, vous avez artificiellement un revenu plus élevé et une valeur du bien plus faible (que la réalité, si l’immeuble est régulièrement entretenu). Mais ça ne pourra pas durer éternellement: l’immeuble finira par être déclaré insalubre (j’espère que vous en êtes très loin encore), vous ne recevrez plus aucun loyer, et la valeur du bien sera peut-être même proche de la valeur du terrain moins les frais de démolition.

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